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  • CASSAZIONE 21 FEBBRAIO 2018, N. 4255


    Autore :
    Data : 04/03/2018
    Categoria : CENTRO STUDI (AMMINISTRATORE, LEGITTIMAZIONE)

    Estratto
    TUTELA DEGLI SPAZI DEI POSTI AUTO. L’AMMINISTRATORE PUO’ AGIRE IN GIUDIZIO  
    La speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli "atti conservativi", al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c..
    Estratto a cura del Centro Studi Nazionale ANACI



    Testo
    CASSAZIONE 21 FEBBRAIO 2018, N. 4255

    REPUBBLICA ITALIANA
    IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
    LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE
    SEZIONE SESTA CIVILE 

    Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati
    Dott. PICARONI  Elisa  -  Presidente    
    Dott. GRASSO Giuseppe  -  Consigliere  
    Dott. ABETE Luigi  -  Consigliere  
    Dott. SCARPA Antonio  -  rel. Consigliere   
    Dott. CRISCUOLO Mauro -  Consigliere  

    ha pronunciato la seguente:    
                                          
    ORDINANZA
    sul ricorso 6826-2016 proposto da: 
    D.G.G., L.B.V., elettivamente domiciliati in ROMA, presso lo studio dell'avvocato G. F., rappresentati e difesi dall'avvocato M. P.; 
    - ricorrenti - 

    CONTRO
    CONDOMINIO, elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell'avvocato L. L. M., rappresentato e difeso dall'avvocato P. L.; 
    - controricorrente - 

    e sul ricorso 6826-2016 proposto da: 
    CONDOMINIO elettivamente domiciliato in ROMA, VIA EMILIO LONGONI 21/B, presso lo studio dell'avvocato LUCA LA MARCA, rappresentato e difeso dall'avvocato PIETRO LUPO; 
    - ricorrente incidentale - 
    CONTRO
    L.B.V.,         D.G.G.; 
    - intimati - 
    avverso la sentenza n. 1371/2015 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 21/09/2015; 
    udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/01/2018 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA.

    FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

    D.G.G. e L.B.V. hanno proposto ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, avverso la sentenza della Corte d'Appello di Palermo n. 1371/2015 del 21 settembre 2015, che ha accolto in parte l'appello principale avanzato da D.G.G. e L.B.V. ed ha così riformato la sentenza resa in primo grado il 20 ottobre 2008 dal Tribunale di Palermo. Resiste con controricorso il Condominio di (OMISSIS), che però propone pure ricorso incidentale articolato in unica censura.

    Il Condominio di (OMISSIS), con citazione del 20 gennaio 2005, convenne D.G.G. e L.B.V., deducendo che costoro detenessero illegittimamente una parte del piano scantinato dell'edificio, sottoposto a vincolo di destinazione a parcheggio, nonchè il cortile retrostante il fabbricato, e domandandone perciò la condanna a cessare da ogni condotta idonea a pregiudicare l'uso del cortile e dello scantinato, nonchè a risarcire i danni. L'adito Tribunale di Palermo accolse le domande del Condominio e condannò i convenuti a risarcire i danni stimati in Euro 235.105,85. La Corte d'Appello di Palermo, invece, ritenne l'amministratore del Condominio di (OMISSIS) privo di legittimazione ad agire per l'accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto diritto spettante, piuttosto, ai singoli compratori delle varie unità immobiliari e non alla collettività condominiale. Conseguentemente, i giudici del gravame rigettarono le pretese del Condominio concernenti l'illegittima detenzione dello scantinato da parte di D.G.G. e L.B.V. ed il correlato risarcimento, mentre tennero ferma la statuizione sulla arbitraria occupazione del cortile retrostante il fabbricato, di proprietà condominiale, riducendo il correlato risarcimento, in ragione della maturata prescrizione fino a cinque anni prima, nell'importo di Euro 34.664,61.

    Il primo motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. denuncia la violazione dell'art. 1117 c.c. e L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, nonchè l'omesso esame di fatto decisivo, circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio, per aver la Corte d'Appello riconosciuto al medesimo Condominio un credito risarcitorio pur dopo aver negato la legittimazione attiva dell'amministratore.

    Il secondo motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. replica la censura di violazione degli artt. 1117 e 1131 c.c. e L. 17 agosto 1942, n. 1150, art. 41 sexies, sempre circa il difetto di legittimazione ad agire del Condominio, la mancanza del diritto all'azione e la nullità della sentenza.

    Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la nullità della sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Palermo, non avendo essa motivato sulle critiche mosse all'elaborato del CTU.

    Il quarto motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V. allega l'omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, fatto individuato nell'appello proposto avverso la sentenza di primo grado e consistente nella sussistenza del vincolo di destinazione a parcheggio sui beni per cui è causa.

    L'unico motivo del ricorso incidentale del Condominio di (OMISSIS), denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1117 c.c., reclamando la legittimazione attiva dell'amministratore anche in ordine alla domanda tesa a far dichiarare l'illegittima occupazione della parte di piano cantinato sottoposta a vincolo di destinazione a parcheggio, in quanto bene di natura condominiale.

    Su proposta del relatore - che riteneva che il ricorso principale potesse essere rigettato per manifesta infondatezza ed il ricorso incidentale potesse, invece, essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380-bis c.p.c., in relazione all'art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), - il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio.

    I ricorrenti principali hanno presentato memoria ai sensi dell'art. 380 bis c.p.c., comma 2.

    I primi tre motivi del ricorso principale denotano tutti carenze dei requisiti di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata. In particolare, il terzo motivo rivolge inammissibilmente le sue censure contro la sentenza di primo grado, anzichè contro quella d'appello, che costituisce l'unico oggetto del ricorso per cassazione. Il primo ed il secondo motivo del ricorso di D.G.G. e L.B.V., invece, non colgono la specifica ratio decidendi della sentenza impugnata, la quale ha distinto, in termini di legittimazione all'azione dell'amministratore del condominio e di conseguente titolarità del diritto risarcitorio, tra lo scantinato gravato di vincolo di destinazione a parcheggio, e perciò ritenuto dalla Corte ex se appartenente ai singoli condomini, e il cortile retrostante il fabbricato, del quale è stata affermata la condominialità.

    E' invece fondato il ricorso incidentale, in quanto la Corte d'Appello di Palermo, negando la legittimazione ad agire dell'amministratore con riguardo allo scantinato gravato dal vincolo di destinazione a parcheggio, non si è uniformata alla consolidata interpretazione di questa Corte, secondo cui la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. Pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacchè rientranti nel novero degli "atti conservativi", al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4, (Cass. Sez. 6 - 2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2, 16/01/2008, n. 730; Cass. Sez. 2, 18/07/2003, n. 11261). L'accoglimento del ricorso incidentale comporta l'assorbimento del quarto motivo del ricorso principale, che ulteriormente pone la questione della concreta individuazione degli spazi vincolati alla destinazione a parcheggio, dovendo comunque il giudice di rinvio accertare sia l'applicabilità del vincolo pubblicistico di destinazione sulle aree destinate a parcheggio oggetto di causa, sia, soprattutto, il regime proprietario di tali aree, al fine di verificare se vi fosse stata una riserva di proprietà da parte del costruttore o, in mancanza, se tali spazi fossero divenuti condominiali.

    La sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Palermo, che deciderà la causa uniformandosi al richiamato principio di diritto e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

    P.Q.M.

    La Corte accoglie il ricorso incidentale, rigetta i primi tre motivi del ricorso principale, dichiara assorbito il quarto motivo del ricorso principale, cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d'Appello di Palermo, anche per le spese del giudizio di cassazione.

    Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 6-2 Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 18 gennaio 2018.

    Depositato in Cancelleria il 21 febbraio 2018



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